土地活用

高齢者用住宅への土地活用

超高齢社会の今、注目されているのが高齢者用住宅です。

今や土地を持っているだけでは、価値があるとはいえない時代。活かして、自ら価値を創造する時代です。しかしながら、ただやみくもに土地を活用しても、時間と労力がかかるだけでなく、リスクも高まります。そこで、今の時代におすすめしたいのが、「高齢者住宅」です。
日本の超高齢社会を背景に、高齢者が安心して生活できる住環境は、今後ますます社会的な要素が高まるものと思われます。また、長期的に安定した収益が期待できる、「安心と安定」の事業。高齢者用住宅こそ、現代の賢い土地活用術ではないでしょうか?

高齢者用住宅は、長期安定かつ社会貢献性の高いビジネス

失敗しないために知っておこう!3つの理由
理由1今後有望な市場であり、空室のリスクが比較的少ない
高齢者用住宅、賃貸住宅・マンション事業ともに、居住用賃貸のため、長期的な安定収入が見込め、税務対策にも有効です。しかしながら、賃貸住宅・マンション経営は近年競争が激化し、空室のリスクが高まっています。
一方で、高齢者住宅は、今後シニアの需要が高まる点から、有望な市場といえるでしょう。
理由2景気の影響が少なく、どのような立地にも適している
オフィス・商業施設での活用は、高い収益を生むことが可能な反面、景気の影響により、収益にもブレが発生する可能性があります。また、都心や繁華街などが適地となる、立地条件が限定的な事業でもあります。
その点、高齢者用住宅は、立地の限定的な影響を受けることが少なく、比較的どのような立地にも対応しやすいといえます。
理由3地域に貢献する事業で、税制のメリットも大きい
駐車場経営は、初期投資が比較的少なく、他事業への転用も容易なため、一般的にはじめての人に向いているといえます。しかし、税務対策としての効果はあまり期待できません。
高齢者用住宅は、所得税や相続税にもメリットがあり、なおかつ、地域社会にとっても意義のある事業なのです。

高齢者居住施設の特徴比較

有料老人ホーム
  • ・介護付(一般型)
  • ・介護付(外部サービス利用型)
  • ・住宅型
  • ・健康型
特徴 生活支援と食事サービスを提供。介護サービスについては各々の類型によって提供形式が異なる。
健康型は要介護になれば退去要。
終身利用権、賃貸方式等有。
土地条件 施設規模:入居定員50人(個室)とした場合
延床面積600坪(3階建)程度の建物となります。
土地の面積はおよそ500坪程度必要となります。
高齢者ケア対応型マンション

(高齢者ケア付マンション、介護付高齢者マンションなど)

特徴 高齢者向けの分譲型や賃貸型マンション。
生活支援・食事サービス・介護サービス等の提供の義務は無し。
土地条件 施設規模:入居定員30人(個室)とした場合
延床面積500坪(2階建)程度の建物となります。
土地の面積はおよそ500坪以上必要となります。
サービス付高齢者向け住宅

※2011年10月、高齢者専用賃貸住宅、高齢者向け有料賃貸住宅は、サービス付高齢者向け住宅になりました。

特徴 「高齢者住まい法」の改正により創設された、居室の広さや設備、バリアフリーといったハード面の条件を備えるとともに、介護・医療と連携し、ケアの専門家による安否確認や生活相談サービスを提供することにより高齢者の安心を支える住宅。
土地条件 施設規模:入居定員30人(個室)+デイサービス(定員20名)とした場合
延床面積:延床面積400坪(2~3階建)程度の建物となります。
土地の面積はおよそ350坪以上必要となります。
認知症高齢者
グループホーム
特徴 認知症高齢者を対象に、高齢者に入浴、排泄、食事等の介護その他日常生活上の世話及び機能訓練を行い、精神的に安定した共同生活を送るために必要な支援を行う介護施設。
土地条件 施設規模:入居定員18人(個室)とした場合
延床面積170坪(2階建)程度の建物となります。
土地の面積はおよそ200坪程度必要となります。
通所系サービス
  • ・デイサービス
  • ・デイケア
特徴 デイサービス:施設に日帰りで通い、食事や入浴、レクリエーションを行うサービス。
デイケア:医療機関の提供するリハビリサービス。
土地条件 施設規模:利用者定員30人とした場合
延床面積90坪(平屋)程度の建物となります。
土地の面積はおよそ200坪以上必要となります。
ショートステイ 特徴 ショートステイとは老人福祉法における老人短期入所事業(概ね30日以内)のことをいい、要介護の高齢者を宿泊させ生活支援及び機能訓練を行うことを目的とする施設。
土地条件 施設規模:利用者定員20人とした場合
延床面積200坪(2階建)程度の建物となります。
土地の面積はおよそ200坪以上必要となります。
訪問系サービス
  • ・訪問介護
  • ・訪問看護
特徴 訪問介護:在宅で受ける介護。有料老人ホームでも利用可能。身体介護と家事援助があります。
訪問看護:疾患などを抱えている人について、看護師が居宅を訪問して、療養上の世話や診療の補助を行います。
土地条件 単独で建物を建築することはほとんどありません。

医療への土地活用

ドクターが診療所開業用に土地を探しています。活用したい土地のロケーションによっては診療所への活用も選択肢のひとつです

「地域への貢献を重視した“かかりつけ医”を目指し診療所開業を希望するドクターは今後も増えると予想されます」土地・建物のオーナー様の事業に「地域社会への貢献」と「長期の一括借上げ」という「安心」と「安定」を提案します。

※活用したい土地が上記条件を満たしていても、各種調査によって診療所には向いていないとの判定が出る場合があります。あらかじめご了承願います。

高齢者居住施設の特徴比較

病院 特徴 病床(ベッド)が20床以上の医療施設。
診療科目は各医療機関によって異なります。
土地条件 施設規模:100床の療養型病院とする場合
延床面積1500坪(4階建)程度の建物となります。
土地の面積はおよそ1000坪以上必要となります。
診療所 特徴 病床を持たない診療所を無床診療所、19床以下の病床を持つ診療所を有床診療所として区別する。
診療科目は各医療機関によって異なります。
土地条件 施設規模:無床の内科系診療所とする場合
延床面積60坪(平屋)程度の建物となります。
土地面積はおよそ200坪以上必要となります。

駐車場としての土地活用

予算に合わせて手軽にできる駐車場経営

駐車場といっても規模や種類など多種多様です。青空の更地に区切り線を引いただけのものから管理人が常駐したタワーパーキング、駐車場ビル、各地で目につくコインパーキングと、経営形態にも様々なスタイルがあります。

駐車場経営の特徴でありメリットは、なんといっても比較的少ない資金で始められ、仮に失敗してもそのダメージは小さく、低リスクであるということです。規模が大きくなるとそれに見合った売上げがある分、建設費も大きくなり、必然的にリスクも大きくなりますが、一定の土地の広さ、使える予算の範囲内であれば手軽に経営できます。

但し、駐車場には賃貸住宅以上に経営パターンが多彩。簡易な屋外タイプから数千万~数億円を投じる駐車場ビル、タワーパーキングなど様式は幅広く、運営も無人あるいは管理人常駐、時間限定、24時間オープンと、ニーズに対応した様々な経営スタイルがとられています。

駐車場経営のメリット

  • 遊休地の有効活用として手頃
  • 小予算で経営が可能
  • 経営がそれほど難しくない
  • 安定した現金収入がある
  • 相続対策に有効
  • 転用が比較的容易

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  • 佐藤 晃

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    宅地建物取引士

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